تعتبر منصة "إيجار" التابعة
للهيئة العامة للعقار في المملكة العربية السعودية نقلة نوعية نظمت العلاقة بين
الملاك والمستأجرين وحفظت حقوق الطرفين عبر عقد الإيجار الموحد الذي يعتبر سنداً
تنفيذياً أمام القضاء. ومع ذلك، يظل موضوع "صيانة العين المؤجرة"
وتكاليفها مساراً للتساؤل والخلاف المعتاد؛ فمن يتحمل تكاليف صيانة المصعد، أو
تسريبات المياه، أو الأدوات الصحية؟ في هذا الدليل من منصة المستشار القانوني،
سنوضح التقسيم القانوني لمسؤوليات الصيانة وفقاً للأنظمة السعودية
المعتمدة.
1. القاعدة العامة في عقد الإيجار
الموحد
وضع عقد الإيجار الموحد في المملكة
قاعدة جوهرية واضحة تفصل بين نوعين رئيسيين من الصيانة: الصيانة الاستهلاكية،
والصيانة الأساسية. وتعتمد المسؤولية المالية بالدرجة الأولى على طبيعة العطل
وسببه، ما لم يتضمن العقد بنداً خاصاً تم الاتفاق فيه على خلاف ذلك بين الطرفين
ملء إرادتهما أثناء توثيق العقد عبر المنصة.
2. الأعطال التي يتحملها المؤجر (صاحب
العقار)
يلتزم المؤجر نظاماً بضمان سلامة
البناء الأساسية وصيانة الأجزاء المشتركة التي تجعل العقار صالحاً للاستخدام
والمقصد الذي اسْتُؤْجِر من أجله. وتشمل هذه المسؤوليات قانونياً:
* صيانة الهيكل الإنشائي للمبنى:
معالجة التصدعات أو الشروخ الخطيرة في الجدران والأسقف والأساسات.
* تهريب المياه الأساسي والخارجي:
إصلاح شبكات المياه الرئيسية (الخطوط المغذية)، ومعالجة تسريبات الأسطح الناتجة عن
الأمطار أو عزل المبنى.
* الأجزاء المشتركة (في العمارات
السكنية): تكاليف صيانة وتشغيل المصاعد، وإضاءة السلالم والممرات، وصيانة مضخات
المياه الرئيسية وخزانات المبنى المشتركة.
* التمديدات الكهربائية الأساسية:
إصلاح الطبلون الرئيسي للكهرباء والأعطال العامة في الشبكة غير الناتجة عن سوء
استخدام المستأجر.
3. الأعطال التي يتحملها المستأجر
تعتبر الصيانة التشغيلية والاستهلاكية
الناتجة عن الاستخدام اليومي المباشر والعادي للعقّار من مسؤولية المستأجر
بالكامل، ويجب عليه تسليم العين المؤجرة عند نهاية العقد بحالة سليمة. وتشمل:
* الأدوات الصحية الداخلية: تغيير أو
إصلاح خلاطات المياه، السيفونات، والمغاسل التالفة نتيجة الاستهلاك اليومي.
* الشبكة الكهربائية الداخلية: استبدال
المصابيح (اللمبات)، والمفاتيح الكهربائية، والأفياش التالفة داخل الشقة.
* الأقفال والنوافذ: صيانة أو تغيير
أقفال الأبواب الداخلية والخارجية للشقة، وزجاج النوافذ في حال تعرضه للتلف أو
الكسر أثناء الإقامة.
* الأجهزة الكهربائية الملحقة
والاستهلاكية: صيانة المكيفات الدورية (مثل تنظيف الفلاتر وتعبئة الفريون)، وصيانة
الأجهزة أو المطبخ إذا كان العقار مؤجراً مؤثثاً، ما لم يُنص في العقد على غير
ذلك.
4. ماذا تفعل إذا امتد أو امتنع صاحب
العقار عن الصيانة الضرورية؟
إذا حدث عطل أساسي طارئ (مثل انقطاع
المياه بالكامل أو تسريب يهدد سلامة الساكنين أو الأثاث) وامتنع المؤجر عن إصلاحه،
فإن الخطوات النظامية تكون كالتالي:
1. الإخطار الخطي: مراسلة المؤجر عبر
وسائل التواصل المعتمدة أو من خلال قنوات منصة إيجار لإثبات طلب الصيانة وتحديد
مهلة معقولة للإصلاح.
2. الإصلاح وحسم التكلفة: وفقاً
للقواعد العامة، يمكن للمستأجر في حالات الضرورة إصلاح العطل على حسابه بعد توثيق
الحالة الفنية بالفواتير والتقارير المقبولة، ثم المطالبة بحسم القيمة من الدفعات
الإيجارية أو تسويتها ودياً.
3. رفع منازعة إيجارية: في حال عدم
الوصول لحل، يمكن رفع طلب منازعة عبر منصة "إيجار" ليتم التعامل معها من
خلال مراكز التحكيم أو إحالتها إلى القضاء العقاري المختص (المحاكم العامة) للفصل
فيها وإلزام المالك بالإصلاح أو التعويض أو فسخ العقد